В целях обеспечения благоприятных условий проживания и надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме собственники помещений в таком доме обязаны на общем собрании выбрать один из способов управления домом:
- управление управляющей организацией;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать.
Способ управления многоквартирным домом может быть выбран и изменен в любое время на основании решения собственников. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Решение собственниками помещений в доме о выборе способа управления принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании.
Открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом орган местного самоуправления проводит в следующих случаях:
- непринятие собственниками помещений в доме решения о выборе способа управления домом за 6 месяцев до объявления конкурса;
- если в отношении управляющей организации органом государственного жилищного надзора принято решение об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий, о прекращении действия лицензии, о ее аннулировании, и собственниками помещений в установленном порядке не принято решение о выборе способа управления домом;
- если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, собственниками не выбран способ управления домом.
Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс признан несостоявшимся.
Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения такого договора в случае, если до истечения срока его действия собственники приняли решение о выборе или об изменении способа управления домом.
Также собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.
Признание управляющей организации банкротом не является основанием для прекращения ею деятельности по управлению домом.
Поскольку управление многоквартирным домом управляющей организацией относится к лицензионной деятельности, прекращение такой деятельности возможно в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, прекращения действия либо аннулирования лицензии. В этом случае управляющая организация продолжает деятельность по управлению многоквартирным домом до того времени, пока в отношении дома не будет выбран иной способ управления либо не будет определена новая управляющая организация. Лишь после этого, предыдущая управляющая организация прекращает свою деятельность по управлению домом и передает лицу, принявшему на себя обязательство по управлению домом, техническую и иную документацию на многоквартирный дом, ключи от общих помещений в доме, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома.
Наряду с этим, собственники помещений в доме не лишены права решить вопрос об отказе от договора управления с управляющей организацией, признанной банкротом, в одностороннем порядке по основаниям приведенным выше.