В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательствомо градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждандля строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

   Согласно части 1 статьи 15.4 Закона о долевом строительстве в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона (далее - счет эскроу).
   Для строительства многоквартирных домов застройщик может привлекать денежные средства граждан только в соответствии с положениями Закона о долевом участии, который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
   Порядок привлечения средств установлен положениями статьи 1 Закона о долевом строительстве.
   В настоящее время только зарегистрированный договор долевого участия и только безналичная оплата на специальный счет эскроу, открытый в специализированном банке, защищают права покупателя недвижимости в случае неисполнения застройщиком своих обязательств.
   К существующим в настоящее время незаконным способам привлечения денежных средств граждан с целью строительства квартир в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости можно отнести следующие договоры:
   • инвестирования (соинвестирования);
   • договоры о совместной деятельности (простого товарищества);
   • предварительные договоры участия в долевом строительстве;
   • предварительные договоры купли-продажи будущей вещи;
   • всевозможные соглашения об уступках прав требований по вышеперечисленным договорам и т.п.
   Застройщик, осуществляющий строительство многоквартирного дома за счет собственных средств вправе реализовывать квартиры гражданам после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома путем заключения договоров купли-продажи.